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NOVITÀ NORMATIVE

IMMOBILI NON DENUNCIATI: ULTIMA CHANCE.

Fotografie aeree, mappe, indirizzi: le informazioni necessarie ci sono tutte. Ora si tratta di andare casa per casa a stanare chi non si è ancora messo in regola. Su un totale di 2,2 milioni di potenziali immobili fantasma individuati dall'agenzia del Territorio, ne resta poco più di metà da esaminare.
Tolti gli errori e le situazioni in cui non c'era alcuna violazione, la prima tornata di regolarizzazioni ha portato - dati al 30 aprile - all'iscrizione in catasto di 560mila unità immobiliari nuove di zecca. O meglio, vecchie di anni e di decenni, ma mai registrate dai proprietari.
Completare l'operazione, però, non sarà facile. Soprattutto in alcune zone critiche. Se in tutta Italia resta da smaltire il 52,2% dell'arretrato, in diverse province la quota si avvicina al 100%: Crotone ha il record di particelle ancora da esaminare (il 90,9%), ma anche Vibo Valentia, Catanzaro, Potenza, Cagliari, Benevento, Taranto e Siracusa sono oltre l'80 per cento.
Il problema riguarda soprattutto il Mezzogiorno, perché è qui che si concentra la maggiore densità di immobili fantasma in rapporto alle unità immobiliari accatastate (si veda la tabella a destra). Ma non è solo una questione Nord-Sud: nelle province di Avellino, Lecce e Salerno, ad esempio, sono già state esaminate più di 30mila particelle.
Un bel risultato. Mentre in quelle di Milano e Verbania, dove le violazioni erano poche, ne resta da trattare più del 70 per cento. Il risultato, comunque, non dipende solo dall'azione degli uffici dell'Agenzia, ma anche e soprattutto dagli adempimenti spontanei dei proprietari, che in qualche caso sono pochi o nulli.
Ecco perché sarà decisiva l'operazione che sta partendo in questi giorni: bisognerà - letteralmente - raggiungere tutti gli immobili e visionarli almeno dall'esterno per attribuire la rendita catastale presunta. Un compito per il quale diventa indispensabile l'aiuto dei geometri e degli altri professionisti coinvolti dall'Agenzia.
Se le cose funzionassero a dovere, entro quest'anno il totale delle unità immobiliari accertate salirebbe da 560mila ad almeno 1,2 milioni, considerando che in questa seconda fase dovrebbero emergere più unità, visto che quelle potenzialmente regolari sono già state denunciate direttamente dai proprietari entro aprile.
L'Agenzia ha già reso nota la divisione per categorie, secondo cui tra le case fantasma c'è il 35% di abitazioni, il 29% di magazzini, il 21% di box e il 15% delle restanti tipologie immobiliari. E proprio partendo da questo dato, e sottraendo le case che costituiscono l'abitazione principale, si può stimare la base imponibile ai fini Ici: più di 800 milioni di rendita catastale aggiornata, per un'imposta che potrebbe oscillare tra i 520 e i 550 milioni. Una boccata d'ossigeno per i Comuni.
C'è però un'incognita di fondo che i sindaci saranno chiamati ad affrontare: quella della regolarità edilizia e urbanistica. Il grosso problema, che emergerà probabilmente in molti casi, si verifica quando il fabbricato ha una destinazione non conforme a quella del piano regolatore o, peggio, è collocato in zone con vincolo ambientale o entro le fasce di rispetto marittimo, lacuale o fluviale. In queste situazioni la sanatoria non è possibile e il Comune dovrà provvedere ad attivare la procedura di infrazione urbanistica, con la denuncia alla magistratura, che potrebbe concludersi con il decreto di demolizione.
Se invece il fabbricato ha le caratteristiche di ruralità (abitazione, stalla, eccetera), in quanto utilizzato da un coltivatore diretto, ed è annesso a un terreno coltivato, la regolarizzazione può essere ottenuta presentando una Dia in sanatoria.
Infine, se si tratta di un fabbricato costruito dove sarebbe comunque lecito ma senza chiedere permessi, la procedura e le sanzioni sono le stesse, con l'aggiunta del pagamento degli oneri di urbanizzazione e concessione.
Tutto lascia pensare, però, che dove i proprietari non si sono ancora attivati spontaneamente, ci siano problemi urbanistici. Ed è questo il punto interrogativo più grande sul destino delle case fantasma.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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