PROFILO AZIENDALEOPPORTUNITÀ DI LAVOROCONTATTIHOME PAGE
civica

NOVITÀ NORMATIVE

DOVUTA L'ICI PER IL DIRITTO TEORICO DI EDIFICARE.

La possibilità di trascrivere i contratti che trasferiscono diritti edificatori, introdotta il Dl 70/2011, ripropone con forza la questione della tassabilità ai fini Ici della mera potenzialità edificatoria di un'area. La possibilità di cedere i diritti edificatori di un suolo in via separata rispetto alla proprietà dello stesso era già consentita dall'ordinamento. La novità apportata con il DI sviluppo si limita a formalizzare la possibilità di trascrizione dei contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano i diritti edificatori, al fine di dare certezza ai relativi rapporti giuridici.
Il problema investe direttamente gli strumenti adottati a livello locale che prevedono la perequazione urbanistica. In forza di questo istituto, i proprietari di suoli possono vedersi riconoscere una astratta potenzialità edificatoria attuabile in linea teorica anche in zone diverse del centro abitato.
Ai fini della qualificazione edificatoria Ici è sufficiente la mera inclusione in uno strumento urbanistico generale anche solo adottato dal Comune. Tale previsione è stata recepita e rafforzata dalla Cassazione, a partire dalla sentenza n. 25506/2006. In virtù di tale orientamento, occorre distinguere lo ius edificandi dallo ius valutandi.
La possibilità concreta di sfruttamento edificatorio incide sulla valutazione da attribuire al suolo, non già sulla qualificazione dello stesso. Questo perché l'area anche solo astrattamente fabbricabile, nel comune sentire dei consociati, ha mutato la sua qualificazione e dunque esprime un valore di mercato più elevato del semplice terreno agricolo. Pertanto, il suolo dotato di diritti edificatori di origine perequativa non immediatamente attuabili, per il quale non sono certe né la zona di realizzazione né le effettive dimensioni costruttive, è da trattare come area edificabile sia ai fini Ici sia ai fini dei tributi erariali.
Si pone quindi, come segnalato da Achille Colombo Clerici, presidente di Assoedilizia e di Federlombarda edilizia, «il problema della determinazione del valore imponibile». Secondo quanto previsto nell'articolo 5, Dlgs 504/1992, il valore di riferimento è quello di mercato al 1° gennaio di ciascun anno, tenendo conto però della ubicazione, dell'indice di edificabilità e della destinazione d'uso consentita. Si tratta di parametri che non sempre sono esattamente identificabili, in considerazione delle incertezze correlate alla distanza di tempo che intercorre fino all'effettivo sfruttamento del bene. Resta il collegamento ai prezzi indicati negli atti di compravendita, anche questi non sempre disponibili.
I Comuni, d'altro canto, non hanno l'obbligo di deliberare i valori orientativi per i contribuenti, poiché la disposizione recata nell'articolo 59, lettera g), Dlgs 446/1997, costituisce una mera facoltà per gli enti.
Sarebbe quindi auspicabile una revisione della nozione di edificabilità oppure la previsione di strumenti convenzionali di determinazione del valore tassabile.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

SCADENZIARIO

<novembre 2018>
lunmarmergiovensabdom
2930311234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293012
3456789
calendario formazionequaderni di approfondimentobanca dati quesitibanca dati abbonati
vai al dettaglio