PROFILO AZIENDALEOPPORTUNITÀ DI LAVOROCONTATTIHOME PAGE
civica

NOVITÀ NORMATIVE

CON L'IMU TORNA IN AUGE LA RIFORMA DEL CATASTO.

L'Imu, che è senz'altro l'innovazione più significativa della fiscalità immobiliare degli ultimi mesi, rappresenta certo un perno fondamentale del riassetto della finanza pubblica, ma anche la goccia che ha probabilmente fatto traboccare il vaso dell'inefficienza nell'attuale sistema catastale di rilevamento dei valori immobiliari. Troppo forti le disparità di trattamento che esso provoca, tanto più inaccettabili quanto più la pressione fiscale aumenta.
A breve termine, l'introduzione dell'lmu avrà un primo sensibile effetto sul portafoglio dei cittadini; a medio termine potrebbe invece rappresentare la spinta definitiva per affrontare davvero il tema dell'attribuzione di rendite catastali che siano aggiornate (e aggiornabili con rapidità e flessibilità) in corrispondenza della realtà del mercato. Oggi il Catasto offre spesso valori assai lontani da quelli correnti, considera degradate aree urbane di grande pregio, tratta come fatiscenti case di lusso, e talvolta attribuisce valutazioni elevate in quartieri che nel tempo si sono degradati.
Visto che le aliquote dell'lmu si applicano a una base imponibile assai robusta (molto più alta rispetto a quella di compravendite e successioni) i nodi vengono energicamente al pettine e chiamano a gran voce una riforma. La direzione obbligata è quella dell'aumento dei valori, cui si contrapporrà - si spera - una parallela riduzione delle aliquote. Un intervento, quindi, a "costo zero" per i contribuenti (in generale), ma con l'emersione, indubbiamente costosa per gli interessati, delle situazioni che oggi viaggiano a fari spenti.
Alla radice del male vi è anche un sistema, quello catastale, allestito non per fotografare i valori di mercato ma per mostrare la redditività dell'immobile: l'intento di passare dal reddito al valore mediante un "semplice" moltiplicatore della rendita è una pia illusione, perché ovviamente non è questo il metodo migliore per stabilire la base imponibile da applicare a imposte che invece si fondano sul valore del bene caso per caso considerato.
Pure l'attuale metodo di calcolo delle rendite è completamente fuori asse, se si pensa che sul «metro quadrato» si fonda solo la rendita catastale di negozi e garage, mentre per uffici e appartamenti la rendita si basa su quell'anacronistica unità di misura che è il «vano», un'entità che il mercato nemmeno lontanamente conosce ed è quanto di meno standardizzabile possa capitare.
In base ai progetti governativi fin qui trapelati, la revisione del sistema catastale dovrebbe essere compiuta in tre passaggi. Dapprima i Comuni dovrebbero essere segmentati nelle «microzone», cioè in tanti àmbiti omogenei (tendenzialmente corrispondenti ai vari "quartieri" cittadini) per tipologia edilizia, data di edificazione, infrastrutture e reti di collegamento al resto del territorio (si tratta di un lavoro che l'agenzia del Territorio dovrebbe aver già svolto fin dai primi anni 2000); in queste microzone, che sono alcune decine a Torino, Milano e Venezia, e che diventano oltre 350 a Roma, vanno monitorate le quotazioni di mercato, come fa già l'Osservatorio del mercato immobiliare, apparato gestito dall'agenzia del Territorio in collaborazione con diversi attori del mercato immobiliare.
Realizzata la base di partenza, si tratterà di stabilire il valore di mercato delle diverse unità immobiliari, partendo dai valori medi unitari per ogni tipologia di immobili ubicati nelle varie zone (e poi moltiplicarli per la metratura delle singole unità immobiliari), comparando le situazioni simili e utilizzando correttivi per perequare tra loro le casistiche peculiari Infine, si dovrà definire la redditività dei beni con l'utilizzo dei coefficienti di fruttuosità applicabili in relazione al pregio delle singole microzone, e considerando l'incidenza che sul reddito hanno le spese di manutenzione, i costi di amministrazione e, le quote di ammortamento.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

SCADENZIARIO

<settembre 2018>
lunmarmergiovensabdom
272829303112
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
1234567
calendario formazionequaderni di approfondimentobanca dati quesitibanca dati abbonati
vai al dettaglio