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NOVITÀ NORMATIVE

LA POTENZIALITA' EDIFICATORIA HA RIFLESSI SU ICI ED IMU.

La potenzialità edificatoria di un'area ne accresce il valore venale ai fini Ici e Imu e costituisce elemento sufficiente per determinare un incremento di capacità contributiva. Le modifiche al piano regolatore comportano la diversa classificazione di un terreno e possono giustificare una variazione del prelievo nel periodo d'imposta in cui si verifica l'incremento di valore. Lo ha affermato la Ctr Milano, sezione XXXVIII, con la sentenza n. 47 del 10 aprile 2012.
Per il giudice d'appello, «l'inizio del procedimento di trasformazione urbanistica è, infatti, sufficiente a far lievitare il valore venale dell'immobile». La potenzialità edificatoria di un'area fabbricabile, «anche se prevista da strumenti urbanistici solo in itinere o ancora inattuati» è idonea a influenzare il valore di un terreno e rappresenta «un indice di capacità contributivo adeguato».
In effetti, per determinare l'imposta dovuta dal contribuente su un'area occorre tener conto solo delle sue potenzialità edificatorie. L'articolo 5 del decreto legislativo 504/1992, che si applica sia all'Ici che all'Imu, detta dei criteri specifici per la determinazione della base imponibile e richiede che il quantum del valore dell'area sia fondato sulle sue potenzialità edificatorie.
Occorre stabilire il valore venale dell'area al 1° gennaio dell'anno di imposizione utilizzando come parametro anche le valutazioni di mercato. Nello specifico, gli elementi rilevanti per calcolare il valore dell'area sono: zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d'uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione e, infine, i prezzi medi rilevati sul mercato di aree aventi le stesse caratteristiche. I valori possono essere deliberati anche dalla giunta, sulla base di una perizia redatta dall'ufficio tecnico.
Va posto in rilievo che la delibera emanata dalla giunta comunale che fissa i valori delle aree edificabili, e gli atti interni che la precedono, non devono essere allegati all'avviso di accertamento Ici o Imu. La mancata allegazione all'accertamento fiscale di questi atti generali non genera alcuna nullità. La conoscibilità delle deliberazioni comunali si presume poiché sono soggette a pubblicità legale.
La loro conoscibilità è presunta erga omnes, nonostante l'articolo 7 dello Statuto dei diritti del contribuente (legge 212/200) preveda l'obbligo di allegazione all'avviso di accertamento degli atti ai quali si fa riferimento nella motivazione. Peraltro, come sostenuto più volte dalla Cassazione, i valori deliberati dalla giunta sono meramente indicativi e equiparabili al redditometro. E il giudice ha il potere di ritenere illegittime le presunzioni su cui si fondano solo nel caso in cui il contribuente sia in grado di provare il contrario (si veda Commissione tributaria regionale di Potenza, prima sezione, sentenza 267/2011).
FONTE: ITALIA OGGI

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