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NOVITÀ NORMATIVE

NON DOVUTA L'ICI SULL'AREA VERDE SULLA QUALE NON SI PUO' COSTRUIRE

L'area destinata a verde pubblico, nella quale è preclusa al privato qualunque possibilità di trasformazione edificatoria, non è qualificabile come area edificabile e quindi non è soggetta ad Ici. Lo ha ribadito la Corte di Cassazione, nella sentenza 4657/2010.
Il comune pretendeva di applicare l'Ici su un'area destinata a verde pubblico, commisurata al valore venale del suolo. Dalla lettura della sentenza, piuttosto stringata, non è dato comprendere esattamente il criterio di diritto sul quale era fondato l'accertamento comunale. L'idea a base della rettifica potrebbe tuttavia derivare dai collegamenti esistenti tra l'applicazione del tributo comunale e la disciplina dell'indennità di esproprio. Ai sensi dell'articolo 37 del Dpr 327/2001, l'indennità di esproprio va confrontata con il valore dichiarato ai fini Ici. Ciò potrebbe far rilevare una correlazione piuttosto stretta tra beni espropriabili e beni soggetti a imposta.
Questa lettura non è stata però avallata dalla Suprema Corte. Secondo la sentenza, l'apposizione di vincoli tali da precludere qualsiasi forma di utilizzazione edificatoria da parte di un privato impedisce di configurare la nozione di area edificabile. Quest'ultima richiede infatti una valorizzazione, per quanto minima, dell'iniziativa privata.
Sotto un profilo più generale, vale ricordare che la definizione di area edificabile è unitaria per tutte le imposte ed è contenuta nell'articolo 36, comma 2, del Dl 223/2006. Secondo la norma, è sufficiente l'inclusione del suolo nello strumento urbanistico generale adottato dal comune, a prescindere sia dall'approvazione dello strumento stesso sia, a maggior ragione, dalle concrete possibilità di sfruttamento edificatorio del suolo.
In buona sostanza, la qualificazione discende da criteri formali (inclusione nel piano regolatore) mentre non rileva l'attualità delle prospettive edificatorie del bene. Ciò comporta che è fabbricabile anche un suolo sul quale, nel breve e nel medio termine, è praticamente impossibile procedere ad alcuno sfruttamento a fini costruttivi.
Nel campo dell'Ici la nozione è ulteriormente estesa a comprendere le aree sulle quali sono iniziate le attività di fabbricazione, anche in violazione degli strumenti urbanistici vigenti (articolo 5, comma 6, Dlgs 504/1992).
La previsione dell'articolo 36 del Dl 223/2006 è stata considerata interpretativa sia dalla Corte Costituzionale (ordinanza 41/2008) sia dalle sezioni unite della Corte di Cassazione (sentenza 25506/2006). Conseguentemente, la stessa è destinata a operare anche per il passato.
Il fatto che la nozione di area edificabile comprenda suoli in cui la costruzione è, almeno temporaneamente, impossibile ha indotto la Cassazione a pretendere dai comuni un temperamento della tassazione in sede di attribuzione dei valori. E stato infatti affermato (sentenza 25506) che l'effettiva condizione del suolo, anche in termini di prospettive temporali dello sfruttamento edificatorio del bene, deve necessariamente essere apprezzato come minore o maggior valore riconoscibile al bene.
Sotto il profilo dell'individuazione dei valori di riferimento ai fini dell'accertamento, la Suprema Corte ha correttamente assegnato alle delibere comunali la natura di meri atti ricognitivi del valore di mercato, alla pari dei listini delle agenzie immobiliari e degli studi di settore (sentenza 20256/2008). Ne deriva che nessuna rilevanza hanno questioni come la competenza dell'organo (giunta o consiglio) che approva i valori di riferimento o l'applicazione degli stessi per anni antecedenti la delibera di adozione.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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