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NOVITÀ NORMATIVE

IMU: ECCO LE SITUAZIONI ANCORA DA DEFINIRE!

La definizione di prima casa per l'Imu è forse il punto che ha innescato le critiche maggiori da parte dei contribuenti. Critiche concentrate, soprattutto, su alcuni casi-limite. Ad esempio, chi ha la residenza a Torino, ma per motivi di lavoro vive in affitto a Bologna da lunedì a venerdì, pagherà l'Imu come seconda casa sull'alloggio di Torino. Anche se fosse l'unico immobile di sua proprietà. Né le cose cambierebbero se avesse la residenza a Bologna.
Altro caso ricorrente, la casa "prestata" dai genitori ai figli. Con l'Ici molti Comuni la parificavano all'abitazione principale, mentre ora può avere – al massimo – uno sconto dell'aliquota Imu. Ma se i genitori, anziché prestare la casa al figlio, gliel'hanno direttamente intestata, ecco che l'unità immobiliare diventa abitazione principale. E la differenza è tutt'altro che trascurabile: per un alloggio con una rendita catastale di 450 euro, la maggiore imposta è quantificabile tra i 500 e i 700 euro all'anno, a seconda delle scelte comunali.
Senza dimenticare la situazione delle famiglie che vivono in due alloggi vicini. La legge dice che le due unità devono essere «accatastate o accatastabili» insieme, per poter pagare l'Imu come prima casa su entrambe. Ma le regole delle Finanze richiedono l'accatastamento effettivo, anche quando è impossibile. Risultato: se una casa è di proprietà del marito e l'altra della moglie, solo una è abitazione principale; se invece sono entrambe cointestate, si può fare la fusione e tassare entrambe come prima casa.
Il nodo delle cantine «unite» con l'abitazione
A far chiarezza sulla tassazione delle pertinenze dell'abitazione principale – cioè box, cantine, garage e soffitte – è stata la circolare 3/DF. Il decreto salva-Italia, infatti, impone di considerare anche le pertinenze iscritte in catasto insieme all'unità immobiliare abitativa per non superare il limite di una pertinenza per categoria catastale: C/2, C/6 e C/7. Alla lettera, quindi, chi ha una cantina e una soffitta iscritte in catasto insieme all'alloggio – entrambe potenzialmente in C/2 – avrebbe dovuto scorporarne una e tassarla ad aliquota ordinaria. Un'operazione, questa dello scorporo, che avrebbe creato non pochi problemi pratici: molti contribuenti non si sarebbero neppure accorti dell'errore (perché il dato non è immediatamente evidente dalla visura catastale); altri avrebbero finito per pagare un tecnico per compiere un'operazione "superflua" secondo le regole dell'agenzia del Territorio. Ecco allora l'apertura: chi ha due pertinenze dello stesso tipo iscritte in catasto insieme alla casa, potrà tassare entrambe come prima casa, aggiungendone solo una terza di tipo diverso. In questo modo, almeno il limite di tre pertinenze è salvaguardato senza troppe complicazioni.
Risolto un problema, se ne affaccia un altro: la legge esclude la possibilità per i Comuni di disciplinare le pertinenze, dettando ad esempio una distanza massima dalla casa. In qualche caso, però, succede ancora. E il contenzioso è in agguato.
Sui fabbricati rurali rebus accatastamento
Il settore agricolo è destinatario di numerose agevolazioni. I fabbricati rurali strumentali ubicati in Comuni montani – così come classificati dall'Istat – sono esenti dal tributo. I fabbricati strumentali non esenti scontano invece l'imposta con l'aliquota speciale dello 0,2%, che i Comuni possono solo ridurre allo 0,1 per cento. E proprio sulla definizione di «rurale» si è aperta una delle questioni più intricate dell'Imu. Secondo le Finanze (circolare 3/DF), è sufficiente l'oggettiva destinazione del bene allo svolgimento di un'attività agricola (articolo 2135 del Codice civile), senza che rilevi l'accatastamento. L'orientamento consolidato della Cassazione, in regime di Ici, ha invece affermato la necessità di un accatastamento coerente con la natura rurale, in virtù della natura di imposta su base catastale dell'Ici. Queste conclusioni dovrebbero valere anche per l'Imu, perché si è sempre in presenza di un tributo su base catastale.
Alla luce dell'ultimo provvedimento delle Finanze, la qualifica di ruralità non è correlata a una specifica categoria ma a un'annotazione apposta dagli uffici del Territorio. Quest'ultima però sembra necessaria per godere delle agevolazioni di legge. Nei riguardi dei terreni posseduti e condotti da imprenditori agricoli professionali sono inoltre previsti degli abbattimenti di imposta: dalla circolare 3/DF tuttavia non si comprende se queste riduzioni, in caso di comproprietà dei terreni in capo a più soggetti Iap, competano per intero a ogni contribuente (come sembra) o se vadano rapportate alla quota di possesso.
Per le Onlus da chiarire l'assenza del lucro
Per gli immobili delle Onlus che non sono già esenti per legge, è ormai chiarito che i Comuni possono, al più, ridurre l'aliquota fino allo 0,38% e non possono disporre un'esenzione totale. Resta però un altro punto interrogativo. Infatti, l'esenzione dalla legge (articolo 7, lettera i), Dlgs 504/1992), è oggi applicabile alla precisa condizione che l'immobile sia destinato esclusivamente allo svolgimento delle attività ivi precisate, con modalità non commerciali.
Non è però chiaro cosa si intenda con questa formula. L'accento sembra posto non sulla natura dell'attività in sé ma su come essa venga esercitata. In passato, la Cassazione ha precisato che, ai fini Ici, l'esenzione richiede che il possessore non ricavi alcun reddito da tali attività. La norma sembra invece superare tale indicazione. Va però ricordato che, per evitare violazioni della disciplina comunitaria, l'esenzione non può generare distorsioni della concorrenza tra imprese. Deve quindi trattarsi di servizi ad alto contenuto sociale che riflettano questa connotazione nelle tariffe. Non è difficile immaginare che la parola decisiva sarà della giurisprudenza.
Si è inoltre in attesa dei decreti delle Finanze che stabiliscano le modalità di suddivisione dell'immobile, in caso di utilizzo promiscuo, e approvino il nuovo modello di dichiarazione per gli enti non commerciali. Dal 2013, infatti, sarà possibile conservare l'esenzione per la parte di immobile destinata a usi istituzionali, pur in presenza di contestuale svolgimento di attività commerciale.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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