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NOVITÀ NORMATIVE

IMU: PER I CONTITOLARI E' DA PAGARE PRO QUOTA

Devono pagare l'Imu i proprietari di fabbricati, aree fabbricabili, terreni a qualsiasi uso destinati, ivi compresi i beni relativi all'impresa strumentali o alla cui produzione o scambio è diretta l'attività d'impresa. Vi sono inoltre i titolari dei diritti reali di usufrutto, uso, abitazione ed enfiteusi.
A proposito di diritti reali di godimento, in caso di successione, al coniuge superstite è riservato dall'articolo 540 del Codice civile il diritto di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare, qualora sia di proprietà del defunto o comune. Se, ad esempio, un appartamento è posseduto al 50% dai coniugi, in caso di decesso di uno, il superstite è considerato soggetto passivo d'imposta ed è quindi tenuto a versare l'Imu per intero, indipendentemente dalle singole quote ereditarie e anche se dovesse rinunciare all'eredità. Un tipico esempio di usufrutto legale è inoltre quello che viene riconosciuto dalla legge ai genitori che esercitano la potestà su un figlio minore proprietario di immobili.
Le regole per l'usufrutto
In questa ipotesi, tenuti al versamento del tributo comunale sono i genitori del minore, in parti uguali tra loro, fino al giorno in cui il figlio compie la maggiore età. È evidente come in questi casi vi sia perfetta coincidenza tra soggettività passiva ai fini Imu e ai fini Irpef sui redditi fondiari. Una delle eccezioni si verifica nei casi di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, in cui viene considerato soggetto passivo tenuto al versamento l'ex coniuge assegnatario della casa coniugale. Indipendentemente dalla titolarità formale dell'immobile, infatti, la legge, ai soli fini dell'assoggettamento al tributo comunale, riserva all'assegnatario il diritto di abitazione.
Tra gli altri soggetti passivi, l'articolo 9 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 ne individua altri due diversi dal proprietario del bene. Si tratta del concessionario, nel solo caso di concessione di aree demaniali, e del locatario per immobili detenuti in forza di un contratto di locazione finanziaria, anche da costruire o in corso di costruzione. In quest'ultima ipotesi, la soggettività passiva, e il conseguente obbligo di versamento, vale per tutta la durata del contratto di leasing, a decorrere dalla data di stipula. È tenuto al versamento, quindi, uno dei soggetti passivi individuati dalla norma, indipendentemente dalla modalità con cui il relativo diritto è stato acquisito (a titolo oneroso, per successione, donazione eccetera).
La locazione
Nessun obbligo, invece, ricade su coloro che detengono un immobile in locazione (in forza di un contratto di locazione non finanziaria) o a titolo di comodato, né tantomeno sui titolari della sola nuda proprietà. Un tipico esempio di comodato è rappresentato dall'abitazione di proprietà di un contribuente che la concede in uso gratuito al figlio o a un congiunto. Il soggetto passivo è sempre il proprietario, in quanto unico titolare di un diritto reale sul bene. Anche per le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa e gli alloggi di edilizia pubblica residenziale concessi in locazione con patto di futura vendita, il soggetto passivo rimane sempre il proprietario dell'immobile e quindi, nello specifico, la cooperativa o l'ente (ad esempio Iacp). I benefici previsti per l'abitazione principale, quindi, possono essere eventualmente fruiti da questi ultimi, sempre che i requisiti sussistano in capo agli assegnatari degli alloggi.
L'assegnatario
Per quanto attiene invece agli immobili assegnati al socio di una cooperativa a proprietà divisa, le istruzioni alla compilazione della dichiarazione Imu precisano che il soggetto tenuto al versamento dell'imposta è l'assegnatario, anche provvisorio, dell'alloggio, nonostante non sia stato ancora stipulato l'atto notarile di trasferimento della proprietà in suo favore.
Il Ministero, infatti, nel caso specifico, citando il costante orientamento della Corte di Cassazione in materia di Ici (sentenze 18/8/2004 n. 16130 e 1/12/2004 n. 22570), ritiene applicabile lo stesso principio anche all'Imu, essendo rimasto sostanzialmente invariato rispetto all'Ici il presupposto impositivo del nuovo tributo.
Il momento a partire dal quale ha inizio, per così dire, la soggettività passiva coincide sempre con la stipula dell'atto in forza del quale si acquisisce la proprietà o altro diritto reale. Se, ad esempio, l'acquisto di un fabbricato è stato preceduto dalla stipula di una promessa di vendita, per il periodo antecedente all'atto di compravendita non vi sono obblighi per il futuro acquirente, anche se quest'ultimo possiede e utilizza il fabbricato medesimo e il compromesso è stato registrato.
Il contitolare
Se il titolare non è uno solo, ciascun contitolare è considerato un soggetto passivo distinto, per cui ognuno avrà l'obbligo di provvedere autonomamente a tutti gli adempimenti, primo fra tutti il versamento. In merito agli immobili posseduti con la formula della multiproprietà, è bene precisare che in materia di Imu non è stata riproposta la norma già prevista per l'Ici, in base alla quale il versamento doveva essere effettuato dall'amministratore del condominio o della comunione, prelevando l'importo dalle disponibilità finanziarie dell'ente.
In assenza di specifiche disposizioni sul punto, dovrebbe valere la regola generale, per cui ciascun contitolare provvederà a versare l'imposta rapportata alla propria quota di possesso. Si ricorda, infine, che la soggettività passiva Imu non viene meno in caso di residenza all'estero. I non residenti proprietari di immobili in Italia sono tenuti anch'essi al versamento dell'imposta municipale, sebbene con modalità differenti da quelle previste per i residenti.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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