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NOVITÀ NORMATIVE

IMU: OCCORRE FARE ATTENZIONE AI CALCOLI SULLE PERTINENZE.

La disciplina delle pertinenze dell'abitazione principale nell'Imu è molto più rigorosa che nell'Ici. È la risultante della nozione del Codice civile combinata con le limitazioni quantitative e tipologiche stabilite nella legislazione di riferimento.
In primo luogo va ricordato che le agevolazioni previste per l'abitazione principale si applicano anche alle pertinenze dell'abitazione stessa. Questo significa che a tali unità spettano l'aliquota ridotta deliberata dal Comune (0,4% quella base) e l'eventuale eccedenza di detrazione rispetto all'imposta gravante sull'abitazione principale (200 euro quella base, maggiorata di 50 euro per ciascun figlio convivente di età non superiore a 26 anni).
Nella nozione di pertinenza rientrano gli immobili posti a servizio dell'abitazione principale, ai sensi dell'articolo 817 del Codice civile. Deve inoltre trattarsi di una sola unità immobiliare per ciascuna delle categorie catastali C2 (depositi), C6 (autorimessa) e C7 (tettoie, chiuse o aperte). In pratica, quindi, al massimo si potranno avere tre pertinenze, se si possiedono unità immobiliari appartenenti a categorie catastali diverse.
Una complicazione dell'Imu è che, per espressa previsione di legge, integrano tale nozione anche le unità, sempre riconducibili alle suddette tre categorie, accatastate unitamente all'abitazione principale. Ne deriva che un proprietario che si ritrovi già unita all'abitazione principale, ad esempio, una autorimessa di categoria C6, non potrà avere altra pertinenza appartenente alla suddetta categoria. La circolare n. 3 del 2012 del Dipartimento delle politiche fiscali ha precisato in proposito che, nel caso sopra prospettato, il contribuente che fosse proprietario di una ulteriore unità C6 non potrà neppure scegliere a quale dei due immobili applicare le agevolazioni dell'abitazione principale. La concreta difficoltà di scindere l'unità abbinata all'abitazione principale rende infatti obbligatorio qualificare solo questa come pertinenza della casa di abitazione.
Sempre la circolare n. 3 ha inoltre risolto in modo ragionevole un caso frequente che potrebbe creare problemi ai contribuenti. Si tratta dell'ipotesi in cui il proprietario si ritrovi, ad esempio, con due autorimesse (categoria C6) accatastate unitamente all'abitazione principale. In tale eventualità, in linea teorica, l'interessato dovrebbe scorporare una delle due autorimesse, con un doc-fa, al fine di applicare ad essa l'aliquota Imu ordinaria. Si tratta però di una operazione complessa e costosa. Per ovviare all'inconveniente, le Finanze hanno ritenuto che entrambe tali unità possono beneficiare delle agevolazioni dell'abitazione principale. Ovviamente, qualora il proprietario possieda ulteriori rimesse auto, nessuna di esse potrà essere considerata come pertinenza.
Trattandosi di una nozione comunque fondata sulla disciplina civilistica, non rilevano ai fini in esame né l'accatastamento autonomo dell'unità pertinenziale né l'ubicazione della stessa. Ne deriva che anche fabbricati situati a distanza dall'abitazione principale possono rientrare nella definizione di pertinenza. È chiaro però che quanto più distante si trova la pertinenza tanto più difficile sarà asserirne l'asservimento al bene principale. Al riguardo, occorre ricordare, in via generale, come, in caso di contestazione da parte del Comune, spetti al contribuente l'onere di dimostrare l'esistenza del nesso pertinenziale.
In linea di principio, inoltre, il vincolo pertinenziale richiede la coincidenza tra proprietario dell'abitazione principale e proprietario delle unità ad essa asservite. Ne deriva che se, ad esempio, il marito è il proprietario dell'abitazione e la moglie possiede il garage, su quest'ultimo non potranno trovare applicazione i benefici di legge.
Va segnalato, infine, che i Comuni non hanno alcun potere regolamentare in materia. La facoltà di intervenire sulle pertinenze era prevista nell'articolo 59, lettera d), del Dlgs 446/97. La disposizione è stata tuttavia abrogata dall'articolo 13, Dl 201/2011. La nozione di pertinenza d'altro canto rientra a pieno titolo nella definizione della fattispecie imponibile ed è pertanto riservata al legislatore statale. Da ciò consegue che eventuali regolamenti comunali adottati in materia devono ritenersi illegittimi e non possono quindi essere applicati.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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