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NOVITÀ NORMATIVE

L'IMMOBILE NON LOCATO NON RIENTRA NELL'IMPONIBILE IRPEF.

L'imponibile dell'Irpef sui redditi fondiari cancellata dall'Imu esce dal calcolo del reddito complessivo, e quindi il meccanismo ha effetto su aliquota, detrazioni per carichi famigliari e così via. L'imposta sul mattone cancella l'Irpef sui redditi fondiari prodotta dagli immobili non locati, per cui nei casi di locazioni per una parte del periodo d'imposta occorre applicare il calcolo proporzionale. La sostituzione, naturalmente, non avviene quando l'immobile è esente dall'Imu, come accade per esempio nei terreni incolti in montagna e in collina, "salvati" dal Governo in risposta a un'interrogazione parlamentare mentre la disciplina Imu si era dimenticata di loro.
Sono questi i chiarimenti principali forniti ieri dall'agenzia delle Entrate nella circolare 5/E/2013, che si è occupata dei rapporti fra l'Imu e le imposte sui redditi. Rimarcata la ovvia indeducibilità dell'Imu dalle imposte dirette (Irpef, Ires, Irap), le Entrate si concentrano sugli effetti che l'applicazione dell'Imu comporta nei calcoli dell'imponibile Irpef. Da questo punto di vista, la questione più rilevante è quella sollevata dall'articolo 8, comma 1 del Dlgs 23/2011, il decreto federalista che ha gettato le basi dell'Imu ripresa poi dall'articolo 13 del «Salva-Italia» (Dl 201/2011). La norma, in particolare, cancella l'Irpef sui redditi fondiari per gli immobili non locati, e la circolare spiega che la novità non si limita ad azzerare l'imposta, ma abbassa anche il reddito imponibile Irpef perché la componente immobiliare prodotta dall'immobile esce dal calcolo.
In presenza di immobili locati per una sola parte dell'anno, l'Imu comporta di conseguenza la necessità di suddividere il periodo d'imposta in due; il meccanismo è analogo a quello che si applica la cedolare secca unicamente per alcuni mesi dell'anno.
Questo perché l'effetto sostitutivo dell'Irpef opera solo per la parte del periodo d'imposta in cui l'immobile è sfitto. Pertanto, prendendo spunto dagli esempi in circolare, si può ipotizzare un fabbricato sfitto per i primi cinque mesi e successivamente locato sino alla fine dell'anno.
In questa eventualità, fino a maggio l'Irpef non sarà dovuta, per effetto dell'assorbimento operato dalla nuova imposta comunale. Sui canoni maturati nei restanti sette mesi occorrerà invece calcolare l'imposta sui redditi oppure, se del caso, la cedolare secca.
È evidente come ciò comporti una modifica dell'impostazione tradizionale della tassazione dei redditi fondiari. Fino al 2011, in presenza di immobile locato per parte d'anno si assoggettava a Irpef il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il reddito di locazione, al netto degli abbattimenti di legge. Questa unitarietà si perde quindi per effetto dell'entrata in vigore dell'Imu, che richiede la netta suddivisione delle due porzioni d'anno.
Ne deriva che in tutte le ipotesi in cui, applicando i vecchi criteri, si sarebbe assoggettato a imposizione la locazione l'effetto di assorbimento dell'Imu si perde totalmente. Nell'ipotesi contraria (rendita maggiore del canone), invece, la sostituzione funziona solo parzialmente.
Al contrario, in presenza di locazione di parte dell'abitazione principale, il trattamento Irpef deve essere individuato unitariamente continuando a effettuare il raffronto sopra ricordato. Pertanto, se dal confronto tra rendita rivalutata e canone abbattuto prevale la prima, l'Irpef continua a non essere dovuta, con la differenza che la rendita oggi non concorre neppure alla formazione del reddito complessivo. In caso contrario, il fatto che la tassazione avvenga sulla base del canone locativo comporta l'applicazione delle ordinarie imposte sui redditi. In pratica, questo significa che l'impatto dell'Imu con l'imposizione sull'abitazione principale è molto limitato.
Nel meccanismo, come accennato, rientrano sia gli immobili sia i terreni, per cui a questi fini affitto e locazione hanno identico effetto. Tra gli immobili non locati, inoltre, rientrano anche quelli in comodato gratuito e quelli destinati a uso promiscuo del professionista, come ricordato dal dipartimento Finanze nella circolare 3/Df/2012. La sostituzione opera pienamente anche nel caso degli immobili inagibili, anche se per loro l'Imu è ridotta del 50%. Per gli immobili di società semplici, come spesso accade in agricoltura, la sostituzione riguarda le persone fisiche che non seguono il regime d'impresa.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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