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NOVITÀ NORMATIVE

IMU: AREE EDIFICABILI CON UN OCCHIO ALLA DELIBERA COMUNALE.

Il calcolo dell'Imu sulle aree edificabili conserva tutte le criticità dell'Ici. Queste riguardano sia la nozione stessa di area edificabile, sia la determinazione del valore imponibile.
Sotto il primo profilo, la norma di riferimento è l'articolo 36 del Dl 223/06. In forza di questa disposizione, è edificabile tutto ciò che ha tale qualificazione in virtù dello strumento urbanistico generale, adottato dal comune. Quello che conta, quindi, è la qualificazione formale del terreno, a prescindere dalle effettive possibilità di costruzione, che potrebbero anche mancare del tutto (in difetto, ad esempio, dello strumento attuativo). Queste ultime rileveranno ai fini della quantificazione del valore e non della classificazione del suolo.
Va però ricordato che nell'Imu il perimetro della definizione delle aree edificabili è più ampio che nelle altre imposte. Nel tributo comunale, si considera fabbricabile, infatti, anche il terreno sul quale si svolgono di fatto i lavori di costruzione, seppure in deroga agli strumenti urbanistici (articolo 5, comma 6, decreto legislativo 504/92). Si pensi alla possibilità che su di un suolo con divieto assoluto di edificazione si effettuino comunque lavori di trasformazione abusivi. Ugualmente, si considera edificabile anche l'area di sedime dei lavori di manutenzione straordinaria o di ristrutturazione di un fabbricato.
A questo riguardo, si pone il dubbio di come comportarsi nel caso in cui il fabbricato oggetto di ristrutturazione sia di interesse storico artistico. Considerato che la disciplina dell'Imu, in questo caso, non deroga alle regole di qualificazione del bene, limitandosi a prevedere la riduzione a metà dell'imponibile, la tassazione dovrebbe avvenire sulla base della metà del valore dell'area di sedime dei lavori.
In ogni caso, laddove vi fossero dubbi in ordine all'esatta tipizzazione del suolo, vale ricordare che, in base all'articolo 2 del decreto legislativo 504/92, è sempre possibile presentare un'istanza al comune per richiedere l'attestazione della natura edificatoria dell'area.
In molti comuni, inoltre, sono state adottate delibere di indicazione dei valori di riferimento delle aree edificabili. La portata di tali delibere, peraltro non obbligatorie, è diventata più chiara dopo l'importante ordinanza n. 13105/2012 della Corte di cassazione.
Occorre distinguere a seconda che a monte dei valori indicati dai comuni vi sia una delibera consiliare oppure di giunta comunale. Nel primo caso, la delibera ha natura regolamentare e ha la funzione di garantire il contribuente da futuri accertamenti. Ne deriva che se l'interessato paga l'Imu su di un valore non inferiore a quello comunale, lo stesso non potrà subire rettifiche. Resta altresì fermo che se il contribuente ritiene che il valore deliberato sia eccessivo rispetto all'effettivo valore di mercato dell'area, avrà diritto di versare l'imposta su di un importo inferiore. Sarà opportuno in tal caso premunirsi con una perizia di parte, in modo da contrastare eventuali futuri accertamenti. Va peraltro avvertito che, in questa eventualità, il comune sarà legittimato ad applicare valori superiori a quelli deliberati.
Nel caso in cui, invece, la delibera sui valori derivi esclusivamente dalla giunta comunale, si è in presenza di un provvedimento di natura interna avente essenzialmente la finalità di orientare l'attività di controllo degli uffici. Ne deriva che su di esso i contribuenti non possono riporre alcun affidamento tutelato dalla legge. Gli uffici tributi comunali, pertanto, saranno liberi di utilizzare, a fini di controllo, valori diversi da quelli deliberati, inferiori o superiori. Lo scostamento dovrà essere comunque motivato.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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