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NOVITÀ NORMATIVE

IMU: FABBRICATI RISTRUTTURATI SENZA ESENZIONE.

L'abolizione dell'Imu per il secondo semestre 2013 e dal 1° gennaio 2014 è pressoché certa per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita in quanto ha natura legislativa, essendo contenuta nell'articolo 2 del decreto legge approvato il 28 agosto dal Consiglio dei ministri. Sorgono, tuttavia, dubbi per delimitare il perimetro della agevolazione.
In primo luogo la norma fa riferimento ai fabbricati costruiti. Non c'è alcuna distinzione fra fabbricati abitativi e strumentali; quindi l'esenzione dall'imposta municipale si applica sia per le abitazioni che per gli uffici o capannoni se costruiti per la vendita.
L'esclusione dall'imposta spetta al costruttore e cioè al soggetto titolare del permesso di costruzione del fabbricato. La norma non richiede che l'impresa costruttrice abbia come oggetto dell'attività propria la costruzione di fabbricati. Pertanto l'esclusione da imposta può essere usufruita da qualsiasi impresa che abbia costruito i fabbricati per la vendita anche come attività secondaria.
La norma non contempla i fabbricati oggetto di interventi di recupero. Generalmente il legislatore fiscale assimila alle imprese di costruzione anche quelle di ripristino. Ad esempio, ai fini Iva, l'articolo 10, punti 8 e 8 bis del Dpr 633/72 prevede il medesimo regime (facoltà di applicare l'Iva su opzione) per i fabbricati abitativi posseduti dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che hanno effettuato gli interventi di cui all'articolo 3, lettere c, d e, f del Dpr 380/2001.
I fabbricati ottenuti da una ristrutturazione da parte di un'impresa di costruzione hanno la medesima natura di quelli nuovi e quindi dovrebbero avere il medesimo trattamento ai fini dell'imposta municipale. Senza dimenticare l'ipotesi in cui la ristrutturazione è accompagnata da un ampliamento e quindi sarebbe oltremodo difficile, a opera finita, distinguere il nuovo dal ristrutturato.
L'esclusione dall'imposta scatta quando il fabbricato è ultimato e quindi accatastato. Sino a tale momento l'imposta municipale è comunque dovuta sul valore venale dell'area di sedime.
La norma è precisa nel definire che si deve trattare di fabbricati destinati alla vendita. Riteniamo che l'unica modalità di individuazione di tali fabbricati sia di natura contabile. Quindi i fabbricati devono essere classificati fra le merci e indicati quindi fra le rimanenze nell'attivo circolante dello stato patrimoniale, ovvero nel libro Iva acquisti per i contribuenti in contabilità semplificata.
Sono escluse dal beneficio le imprese immobiliari di gestione e cioè quelle che acquistano i fabbricati finiti per destinarli alla vendita; questi soggetti pertanto nelle more della vendita devono assolvere l'Imu anche per i fabbricati sfitti.
Invece, l'articolo 2 del decreto legge risolve il problema delle cooperative edilizie a proprietà indivisa. Nella prima versione dell'Imu la cooperativa poteva usufruire soltanto della detrazione per l'abitazione principale ma non dell'aliquota ridotta anche se non era dovuta la quota di imposta riservata allo Stato. Ora il comma 3 dell'articolo 2 equipara alla abitazione principale le unità immobiliari appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa adibite ad abitazione principale dei soci. L'Imu pertanto non dovrebbe essere più dovuta da queste cooperative.
L'esclusione da imposta è prevista a condizione che i fabbricati non siano locati; quindi la concessione in comodato non dovrebbe far venir meno l'agevolazione.
La modifica normativa avviene nel comma 9-bis del Dl 201/2011 e sostituisce la disposizione che attribuiva ai Comuni la facoltà di ridurre l'aliquota di base fino alla metà (3,8 per mille) per un periodo non superiore a tre anni dalla ultimazione dei lavori. Invece ora l'esenzione da Imu per i fabbricati invenduti è a regime senza limiti temporali.
FONTE: IL SOLE 24 ORE

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