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NOVITÀ NORMATIVE

ICI: PERTINENZE ESCLUSE SOLO ATTRAVERSO CONCRETI ELEMENTI DI FATTO.

Per escludere dall'Ici un terreno edificabile posto a servizio di un fabbricato si deve far riferimento esclusivo al concetto civilistico di «pertinenza» ex art. 817 del codice civile, non rilevando, in tal senso, l'esistenza di eventuali servitù; tuttavia, il vincolo pertinenziale deve essere accertato in base a concreti elementi di fatto e il bene non deve essere suscettibile di diversa destinazione, salvo interventi di radicale trasformazione.
Sono queste, in sintesi, le conclusioni a cui è giunta la Corte di cassazione nella sentenza n. 22128/10. I giudici di Piazza Cavour sono intervenuti con estrema precisione per fornire chiarimenti su una tematica assai controversa in giurisprudenza e, per sua stessa natura, di difficile valutazione. Nel caso di specie, infatti, si trattava di valutare l'eventuale soggezione a Ici di un terreno, edificabile secondo prg, annesso a un fabbricato principale, in parte utilizzato dal proprietario come giardino, in parte gravato da vincolo di servitù. I due gradi di merito si erano conclusi con decisioni favorevoli al contribuente sulla scorta del fatto che, nonostante la vocazione edificatoria del terreno, l'effettivo utilizzo a mo' di giardino e l'esistenza della servitù avevano comunque inibito l'edificabilità dello stesso, configurandolo di fatto quale pertinenza del fabbricato annesso.
Di diverso parere gli Ermellini che, con la sentenza in commento, hanno ribaltato la decisione della Commissione regionale, fissando i paletti per l'individuazione di un terreno di pertinenza. Passando all'esame dei motivi che hanno portato la Corte ad accogliere il ricorso dell'amministrazione, ciò che ne deriva è un vero e proprio vademecum per la valutazione delle pertinenzialità.
In primis, la Cassazione osserva come il concetto chiave attorno al quale costruire l'analisi sia, anche in tema di Ici, il concetto di «pertinenza» dettato dall'art. 817 del c.c. («sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa»). Non può incidere, invece, in alcun modo la presenza di vincoli di servitù gravanti sul terreno in quanto, tenuto conto della loro natura privatistica, «le servitù non hanno alcuna idoneità giuridica ad escludere (e neppure a ridurre) la qualità edificatoria di un suolo, perché la stessa deriva dallo strumento urbanistico, cioè da un atto con cui si realizza l'interesse pubblico».
Chiariti questi concetti basilari, i giudici rincarano la dose nei confronti del contribuente, palesando la necessità di dimostrare la pertinenzialità in maniera concreta: «si deve semplicemente evidenziare la centralità della “verifica”, la quale deve essere tesa ad accertare l'esistenza, in base a concreti elementi fattuali, dimostrativi del necessario e insostituibile vincolo funzionale dell'area rispetto al manufatto principale». In tal senso, la Corte boccia le modalità di valutazione della pertinenza adottate dai primi giudici in quanto «la rilevanza fiscale del preciso accertamento fattuale esclude qualsivoglia operazione logica di qualificazione come “pertinenza” del fabbricato di qualsiasi area edificabile limitrofa, sol perché considerata, o anche semplicemente utilizzata, dal proprietario del fabbricato «a giardino» (...) che in carenza di ulteriori elementi concreti non depone affatto per la sussistenza di un sicuro e durevole asservimento dell'area». In conclusione, quale aggiuntivo «criterio-indice», la cassazione afferma che «l'accertamento dell'esistenza del vincolo pertinenziale postula anche quello dell'esistenza dell'ulteriore requisito della non suscettibilità del bene di diversa destinazione (...) senza che detta destinazione possa facilmente cessare a meno di una radicale trasformazione dell'immobile stesso».
FONTE: ITALIA OGGI

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